Lån i friværdi – hvor meget kan du låne, og kan det betale sig?

Et lån i friværdi kan give en lavere rente, fordi boligen stilles som sikkerhed. Men oprettelse, tinglysning og eventuelle øvrige omkostninger kan gøre løsningen dyr ved små lånebeløb. Start med en aktuel boligvurdering, få opgjort gælden og indhent et tilbud på det beløb, du faktisk vil have udbetalt. Friværdi er ikke en garanti for, at du kan låne.

Hvad er friværdi, og hvordan beregnes den?

Friværdi er forskellen mellem boligens aktuelle værdi og gælden i boligen. Har boligen en værdi på 3.000.000 kr., og er den samlede boliggæld 1.800.000 kr., er friværdien 1.200.000 kr.

Det er en formue i boligen, ikke et beløb på en bankkonto. Friværdien kan ændre sig med boligpriser, afdrag og nye lån. Den giver heller ikke et sikkert billede af, hvad du får i hånden ved et salg, hvor salgsudgifter og den konkrete indfrielse af gælden skal med.

Hvor meget af friværdien kan du låne?

For en almindelig ejerbolig til helårsbrug er den normale øvre realkreditgrænse 80 % af instituttets vurdering. Banklån kan være en anden del af finansieringen. De 80 % er ikke en generel garanti for lån, og du kan ikke bruge reglen ukritisk på enhver boligtype.

Her er friværdien altså 1,2 mio. kr., mens den simple plads under realkreditgrænsen er 600.000 kr. Det er før omkostninger og eventuelle kursforhold. Andre hæftelser, placeringen af pant og instituttets belåningsberegning kan ændre resultatet. Banken skal desuden godkende din økonomi.

Bed derfor om to tal: Den gæld, som finansieringen kan rumme, og det beløb, du faktisk får udbetalt efter alle omkostninger. Dit eget salgsestimat er ikke nødvendigvis den værdi, banken eller realkreditinstituttet vil bruge.

Realkreditlån, banklån eller friværdikonto?

Et tillægslån er et ekstra lån ved siden af den eksisterende finansiering. Det kan blandt andet etableres som realkreditlån eller bankfinansiering. En kredit med pant kan i stedet give en ramme, hvor du hæver efter behov. Forbrug.dk beskriver de forskellige muligheder for tillægslån.

Navnene varierer mellem banker. En friværdikonto er ikke en gratis hæveadgang til din egen opsparing, men en kreditaftale med sikkerhed i boligen.

Hvornår kan det betale sig at låne i friværdi?

Den lavere løbende rente skal kunne opveje omkostningerne ved at oprette lånet. Det afhænger blandt andet af beløbet, løbetiden, eksisterende pant og om du alligevel skulle ændre boligens finansiering. Der findes derfor ikke én beløbsgrænse, der gør løsningen billigst for alle.

Regneeksempel: De samme omkostninger fylder forskelligt

Her sammenligner vi to tænkte finansieringsmodeller. Begge giver samme beløb udbetalt og betales tilbage over fem år. Model A har 5 % nominel årlig rente og 8.000 kr. i finansieret oprettelse. Model B har 10 % og ingen gebyrer. Satserne er valgt for at vise effekten; de er ikke aktuelle banktilbud.

Ved 50.000 kr. er modellen med lavere rente cirka 1.931 kr. dyrere. Ved 200.000 kr. er den cirka 19.452 kr. billigere. Pointen er ikke, at du skal låne mere, men at faste omkostninger skal vurderes i forhold til det behov, du allerede har.

Forenklede annuitetsmodeller med månedlig rente på den nominelle årsrente / 12 og 60 betalinger bagud. Oprettelsen lægges til gælden i model A. Renter er uændrede, skat udeladt, og tallene afrundes hver for sig. Ingen ekstra bidrag, kursændringer eller øvrige gebyrer er indregnet. Eksemplet prissætter ikke et konkret realkreditprodukt og kan ikke erstatte en fuld tilbudsberegning.

Skal du sammenligne egne simple lånescenarier, kan du bruge vores låneberegner med gebyrer. Den er ikke en fuld realkreditberegner: Bidrag, kurser og øvrige boligomkostninger skal vurderes særskilt.

Tinglysningsafgift i 2026: Undgå forældede satser

Ved nyt pant i fast ejendom og andelsboliger er standardsatsen i 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af det afgiftspligtige beløb. Skattestyrelsen oplyser, at den variable sats blev sat ned fra 1,45 % den 1. januar 2026.

For et nyt pant på 200.000 kr., hvor hele beløbet er afgiftspligtigt, giver det 1.825 kr. + 2.500 kr. = 4.325 kr. alene i tinglysningsafgift. Bankgebyrer og andre oprettelsesomkostninger kommer eventuelt oveni.

Det er ikke altid hele det nye lån, der udløser procentafgift. Eksisterende afgiftsgrundlag og regler om genanvendelse kan få betydning. Bed banken vise den faktiske beregning, især hvis eksisterende pant indgår. Se Skattestyrelsens ændring af tinglysningsafgiften i 2026.

Skal du beholde dit nuværende realkreditlån?

Et ekstra behov på 200.000 kr. bør ikke automatisk føre til, at hele din boliggæld ændres. Har du et eksisterende lån på gode vilkår, kan en omlægning påvirke prisen på et langt større beløb end det, du mangler.

Bed om to fulde alternativer, hvis begge er relevante: Et tillægslån med det nuværende lån bevaret, og en samlet omlægning med ekstra udbetaling. Sammenlign udbetalt beløb, ny samlet gæld, samlede betalinger og forventet tid i boligen. En lav ydelse kan skyldes, at gælden strækkes over flere år.

Lån i friværdi som pensionist

En lavere indkomst efter pension kan påvirke kreditvurderingen, selv med betydelig friværdi. Nedsparing betyder, at boligens formue bruges gennem lån eller en anden ordning, mens du bliver boende.

Finanstilsynet beskriver mulighed for at fravige det almindelige krav om at kunne betale et fastforrentet lån med afdrag, når der er tale om nedsparingsformål. Det kræver en konkret vurdering og er ikke et krav på godkendelse. Nedsparing i nuværende bolig skal desuden skelnes fra køb af en ny bolig. Se Finanstilsynets forklaring af nedsparingslån.

Få vist økonomien ved rentestigninger, ændrede husstandsforhold og et senere salg. Afdragsfrihed fjerner ikke gælden. Læs også vores guide til afdragsfrihed.

Friværdi i andelsbolig og sommerhus

En andelsbolig kræver en anden vurdering end en ejerbolig. Du optager ikke et personligt realkreditlån i selve andelen på samme måde som i en ejerbolig; bankfinansiering og andelens værdi er centrale. Foreningens økonomi har også betydning. Overfør derfor ikke ejerboligens 80 %-regnestykke direkte til en andel.

For et almindeligt privat sommerhus er realkreditgrænsen normalt 75 %, ikke ejerboligens 80 %. Boligens anvendelse og kategori kan have betydning. Få banken til at fastlægge vurdering og finansieringsramme for netop din bolig.

Risikoen: Du øger gælden med boligen som sikkerhed

Når du låner 200.000 kr. med pant i boligen, hæver du ikke blot en opsparing. Du påtager dig en gæld, som skal håndteres ved betaling, omlægning eller salg. Hvis boligprisen falder, kan den tilbageværende friværdi blive mindre end forventet. Manglende betaling kan i sidste ende få konsekvenser for muligheden for at beholde boligen.

Skal pengene bruges til en kortvarig udgift, bør tilbagebetalingstiden afspejle det. En lav månedlig betaling over 20 eller 30 år er ikke nødvendigvis en god finansiering af noget, du kun har glæde af i få år. Undersøg også, om du har en reserve efter lånet.

Sådan indhenter du et brugbart tilbud

1. Få en opdateret vurdering og en oversigt over lån og pant.
2. Fastlæg det nødvendige nettobeløb efter alle omkostninger.
3. Bed om relevante finansieringsalternativer og undgå en automatisk omlægning af hele gælden.
4. Sammenlign en fælles tidshorisont. Skal boligen sælges om tre år, skal omkostninger ved tidlig indfrielse også undersøges.
5. Få en samlet omkostningsoversigt med rente, bidrag, kurs, tinglysning, oprettelse og indfrielse.
6. Kontrollér budget og risiko ved en højere rente eller lavere indkomst.

Spørgsmål om lån i friværdi